Bonitätsprüfung von Mietern: Was digitale Auskunft leistet

Was eine SCHUFA-Auskunft zeigt — und was sie auslässt

Die SCHUFA sammelt Daten aus Verträgen, Mahnungen und Gerichtsverfahren — aus allem, was irgendwann als Zahlungsversprechen begann und einen formalen Weg durch das Finanzsystem genommen hat. Was sie daraus berechnet, ist ein Scorewert zwischen 0 und 100: ein statistischer Vergleich mit ähnlichen Personengruppen, kein Urteil über diese eine Person.

Das klingt nach weniger als es ist. Ein negativer Eintrag — eine titulierte Forderung, ein laufendes Insolvenzverfahren, eine unbezahlte Rechnung beim Inkassobüro — zeigt tatsächlich etwas Belastbares. Wer in den vergangenen Jahren eine gerichtliche Mahnung erhalten und nicht beglichen hat, tritt damit ins nächste Mietverhältnis ein. Das ist Wissen, das zählt.

Was fehlt

Aber die SCHUFA sieht nur, was gemeldet wurde. Wer seine Schulden regelmäßig bedient, keinen Kredit aufgenommen hat und bar lebt, erscheint dort mit einem hohen Score — unabhängig davon, ob er gerade arbeitslos ist oder sein Einkommen seit drei Monaten schwankt. Das Gegenteil gilt ebenso: Ein Selbständiger mit unregelmäßigen Zahlungseingängen und einem einmaligen Mahnbescheid aus einem Streit mit dem Vorvermieter vor acht Jahren trägt diesen Eintrag, bis er verjährt ist.

Einkommen und Beschäftigungsverhältnis tauchen in der SCHUFA nicht auf — weder Höhe noch Stabilität.
Laufende Verpflichtungen wie Unterhaltszahlungen, eine bestehende Mietwohnung oder Ratenkredite sind nur sichtbar, wenn der jeweilige Vertragspartner sie gemeldet hat.
Wer erst kurze Zeit in Deutschland lebt, hat möglicherweise kaum Einträge, weil noch keine Vertragsbeziehungen bestehen — das ergibt einen mittleren Score ohne jeden negativen Hintergrund.
Mietschulden aus einem früheren Verhältnis erscheinen nur dann, wenn der Vorvermieter sie gemeldet hat. Viele tun es nicht.

Der Scorewert selbst ist ein Gruppenvergleich. Eine Person mit 92 Punkten hat statistisch seltener Zahlungsausfälle als eine mit 78 Punkten. Das sagt nichts darüber, wie sie in Ihrer Wohnung mit der Nebenkostenabrechnung umgeht. Die Zahl ist ein Ausgangspunkt, kein Urteil.

Was die Auskunft nicht liefert, ist der Grund für einen niedrigen Score. Ob ein Eintrag strittig ist, ob er aus einem einmaligen Notfall stammt oder aus einem Muster — das steht nicht darin. Wer nur auf die Zahl schaut, behandelt beide Fälle gleich.

Hinzu kommt: Die SCHUFA speichert Einträge nach festen Fristen, nicht nach Schwere. Eine beglichene Forderung aus einem Rechtsstreit bleibt drei Jahre nach Begleichung bestehen. Eine offene Forderung, die gerade tituliert wurde, steht genauso darin. Zwischen beiden liegt ein erheblicher Unterschied — der Score macht ihn nicht sichtbar.

Digitale Bonitätsportale: Welche Daten tatsächlich ankommen

Wer heute eine Wohnung vermietet, hat die Wahl zwischen mehreren digitalen Auskunftsportalen. Die bekanntesten sind die SCHUFA-BonitätsAuskunft, die Auskunft von Creditreform Boniversum und verschiedene Angebote kleinerer Anbieter. Sie alle versprechen eine schnelle, papierlose Prüfung. Was tatsächlich ankommt, hängt vom jeweiligen Anbieter, vom Mietinteressenten und davon ab, welche Datensätze über diese Person überhaupt vorhanden sind.

Was der Score aussagt — und woher er kommt

Die meisten Portale liefern einen numerischen Wert: eine Zahl zwischen 0 und 100, eine Ampelfarbe oder beides. Dieser Wert ergibt sich aus den Daten, die der jeweilige Anbieter gespeichert hat. Bei der SCHUFA sind das Kreditverträge, Ratenzahlungsvereinbarungen, Girokonten, Handyverträge und negative Einträge wie Mahnbescheide oder Insolvenzen. Nicht gespeichert wird, ob jemand seine Miete pünktlich zahlt.

Das klingt nach einem Randproblem. Es ist keines. Wer seit zehn Jahren zuverlässig Miete zahlt, keinen Kredit hat, selten ein neues Konto eröffnet und nie einen Handyvertrag vorzeitig gekündigt hat, kann einen schlechteren Score haben als jemand, der gerade mehrere Ratenkäufe bedient — weil Letzterer schlicht mehr Datenpunkte liefert. Der Score misst Kreditverhalten, nicht Zuverlässigkeit als Mieter.

Was der Interessent selbst beibringt

Bei vielen Portalen fordern Vermieter keine Auskunft selbst an — sie bitten den Interessenten, eine Selbstauskunft hochzuladen. Der Interessent generiert das Dokument über sein eigenes Benutzerkonto und entscheidet, welches er weitergibt. Das schließt nicht aus, dass jemand eine neuere Version zurückhält, in der ein Negativmerkmal aufgetaucht ist. Welches Dokument tatsächlich aktuell ist, lässt sich am Ausstellungsdatum ablesen — aber nur, wenn dieses Datum im Dokument sichtbar ist.

Direkt beim Anbieter angeforderte Auskünfte lösen dieses Problem teilweise: Die Anfrage geht vom Vermieter aus, der Interessent muss zustimmen, das Ergebnis ist aktuell. Aber auch hier gilt: Es zeigt, was der Anbieter weiß — und das ist eine Teilmenge dessen, was über eine Person tatsächlich zu wissen wäre.

Datenlücken, die sich regional unterscheiden

Die Datenqualität der großen Auskunfteien ist nicht bundesweit gleich. In ländlichen Regionen, bei Personen mit wenig Kreditgeschichte oder bei Menschen, die erst kürzlich nach Deutschland gezogen sind, fehlen schlicht Einträge. Ein leerer Datensatz bedeutet nicht, dass jemand keine Verbindlichkeiten hat — er bedeutet, dass diese Verbindlichkeiten nicht gemeldet wurden oder noch nicht entstanden sind.

Personen ohne deutsches Bankkonto haben häufig keinen auswertbaren Score.
Selbstständige mit wechselnden Einnahmen tauchen oft mit wenigen oder keinen Krediteinträgen auf.
Junge Erwachsene ohne Kreditgeschichte erhalten mitunter keinen verwertbaren Wert.

In all diesen Fällen liefert das Portal eine technisch korrekte Antwort: Es gibt nichts Negatives zu berichten. Das ist nicht dasselbe wie eine positive Aussage über Zahlungsfähigkeit oder Zahlungsbereitschaft. Wer das eine mit dem anderen gleichsetzt, trifft eine Entscheidung auf einer Grundlage, die das Portal gar nicht versprochen hat zu liefern.

Was Vermieter fragen dürfen — und was die DSGVO begrenzt

Wer eine Wohnung vermietet, hat ein berechtigtes Interesse daran zu wissen, ob der künftige Mieter die Miete zahlen kann. Das ist der Ausgangspunkt. Daraus folgt aber nicht, dass jede Frage zulässig ist — und in der Praxis verwischen die Grenzen schneller, als man denkt.

Die DSGVO erlaubt die Verarbeitung personenbezogener Daten, wenn ein konkreter Zweck vorliegt und die erhobene Information dazu im Verhältnis steht. Für die Mieterauswahl bedeutet das: Eine Frage ist erlaubt, wenn ihre Antwort etwas über die Zahlungsfähigkeit oder Zahlungsbereitschaft des Bewerbers aussagt. Eine Frage, die darüber hinausgeht, ist es nicht — auch wenn sie auf einem Selbstauskunftsbogen steht, der seit zwanzig Jahren im Umlauf ist.

Was zulässig ist

Fragen nach dem monatlichen Nettoeinkommen und der Einkommensquelle (Anstellung, Selbstständigkeit, Rente)
Fragen nach bestehenden Mietverhältnissen und der aktuellen Mietbelastung
Die Bitte um eine SCHUFA-Auskunft oder eine vergleichbare Bonitätsauskunft — sofern der Bewerber einwilligt
Fragen nach der Personenzahl, die einziehen soll

Was nicht gefragt werden darf

Fragen zur Familienplanung oder Schwangerschaft
Fragen zur Nationalität, Herkunft oder Religion
Fragen nach gesundheitlichen Einschränkungen oder Pflegestufen — selbst wenn es um einen barrierefreien Umbau geht
Fragen nach Vorstrafen, die getilgt sind

Ein häufiger Fehler: Vermieter lassen Bewerber Formulare ausfüllen, die solche Fragen enthalten, ohne dass ein konkretes berechtigtes Interesse benannt wird. Das Ausfüllen gilt rechtlich nicht automatisch als Einwilligung, wenn der Bewerber keine echte Wahl hatte — wer eine begehrte Wohnung will, unterschreibt, was vorgelegt wird.

Wie lange dürfen die Daten gespeichert bleiben

Sobald die Entscheidung gefallen ist, entfällt der Verarbeitungszweck für abgelehnte Bewerber. In der Regel bedeutet das: Unterlagen abgelehnter Interessenten sollten spätestens nach einigen Wochen gelöscht werden. Wer sie für spätere Vergleichszwecke aufbewahrt — etwa um sich gegen Vorwürfe der Diskriminierung zu verteidigen — muss das begründen können und dokumentiert haben. Eine pauschale Aufbewahrung „für alle Fälle" genügt nicht.

Für den Mieter, der den Vertrag unterschrieben hat, sieht es anders aus: Hier dürfen Bonitätsunterlagen für die Dauer des Mietverhältnisses gespeichert bleiben, weil der Zweck fortbesteht. Was nach Auszug passiert, ist ein eigenes Kapitel — und eines, das viele Verwaltungen noch nicht geregelt haben.

Die eigentliche Schwierigkeit liegt nicht in den klaren Fällen. Sie liegt in den Formularen, die über Jahre gewachsen sind und Fragen enthalten, die irgendwann mal sinnvoll schienen. Wer sie nicht aktiv prüft, trägt ein Risiko, das er nicht sieht.

Wann die Punktzahl wenig über den Mieter sagt

Ein Score beschreibt vergangenes Verhalten gegenüber Gläubigern. Er sagt, wie jemand bisher mit Krediten, Ratenkäufen und Mobilfunkverträgen umgegangen ist. Was er nicht sagt: ob diese Person ihre Miete zahlt.

Beides hängt zusammen, aber nicht so eng, wie die Zahl nahelegt.

Wer keinen Score hat

Berufseinsteiger, die frisch in die erste eigene Wohnung ziehen, haben oft keine Kredithistorie. Sie haben nie einen Ratenkredit aufgenommen, kein Girokonto mit Dispo, vielleicht nicht einmal einen Mobilfunkvertrag auf ihren Namen. Der Score ist niedrig oder fehlt — nicht weil sie schlecht zahlen, sondern weil es nichts zu bewerten gibt.

Ähnliches gilt für Menschen, die aus dem Ausland zugezogen sind. Jahrelange pünktliche Zahlungshistorie in einem anderen Land fließt nicht in das deutsche System ein. Wer aus der Schweiz, aus Österreich oder aus einem Nicht-EU-Land kommt, beginnt hier bei null, egal wie zuverlässig er zuvor gelebt hat.

Wer einen alten Eintrag trägt

Einträge bleiben drei Jahre nach ihrer Erledigung gespeichert. Wer vor vier Jahren in einer Scheidung eine Rechnung nicht beglichen hat und seitdem ohne Schulden lebt, trägt diese Geschichte noch mit sich. Der Score zeigt die Vergangenheit — ob sie noch Gegenwart ist, zeigt er nicht.

In der Praxis bedeutet das: Ein Vermieter, der auf einen bestimmten Mindestscore besteht, schließt diese Person aus. Nicht weil sie heute ein Risiko ist, sondern weil sie eines war.

Wessen Einkommen der Score nicht kennt

Selbstständige und Freiberufler haben oft eine solide Bonität in dem Sinne, dass sie keine offenen Forderungen haben. Aber der Score sagt nichts darüber, ob das Einkommen stabil genug ist, um die Miete dauerhaft zu tragen. Jemand mit gutem Score und unregelmäßigen Einnahmen kann genauso zuverlässig zahlen wie jemand in einem Festanstellungsverhältnis — oder auch nicht.

Das Gegenteil gilt ebenfalls: Wer einen laufenden Kredit bedient, hat einen Schuldposten, der im Score sichtbar ist, aber auch belegt, dass er über Jahre zuverlässig zahlt. Diese Interpretation muss man selbst vornehmen — der Score nimmt sie nicht ab.

Wenn der Moment zählt

Scores werden nicht täglich aktualisiert. Wer gerade einen alten Kredit abgelöst hat, sieht das möglicherweise noch nicht in der Auskunft. Wer gerade ein Unternehmen gegründet hat, dessen erste Einnahmen noch ausstehen, erscheint für das System derselbe wie jemand ohne Einkommen.

Eine Zahl beschreibt einen Zustand zu einem bestimmten Zeitpunkt. Welcher Zeitpunkt das war, wie repräsentativ er ist und was sich seitdem verändert hat — das steht nicht in der Auskunft.

Worauf erfahrene Verwalter zusätzlich achten

Eine Bonitätsauskunft beantwortet eine Frage: Hat diese Person in der Vergangenheit Verbindlichkeiten nicht bedient? Sie beantwortet nicht, wie jemand mit einer Wohnung umgeht, ob er verlässlich kommuniziert oder ob er im Streitfall eskaliert. Erfahrene Verwalter wissen das — und haben über Jahre gelernt, welche Signale sie selbst erheben müssen.

Das Gespräch vor der Besichtigung

Wer nach einer Anfrage zurückruft, erfährt oft mehr als durch jedes Formular. Wie jemand telefoniert — vorbereitet oder suchend, klar oder ausweichend — ist kein Beweis, aber ein Hinweis. Wer auf Anhieb weiß, wie viele Personen einziehen, welche Haustiere mitgebracht werden und wie lang der gewünschte Mietbeginn ist, hat sich mit der eigenen Situation beschäftigt. Wer diese Fragen erst zögernd zusammensucht, hat das möglicherweise nicht getan.

Die Unterlagen, bevor man fragt

Manche Bewerber legen beim ersten Kontakt bereits Gehaltsnachweise, eine Selbstauskunft und ein Anschreiben vor — ohne dass darum gebeten wurde. Andere reagieren auf jede Anforderung nach Unterlagen mit Verzögerung. Beides sagt etwas über Verlässlichkeit aus, das kein Scoring abbildet.

Die Vorvermieterauskunft

Eine direkte Rückfrage beim vorherigen Vermieter ist rechtlich zulässig, wenn der Bewerber dem zustimmt — und diese Zustimmung selbst ist aufschlussreich. Wer zögert oder den Kontakt vermeidet, hat manchmal einen Grund dafür. Ein kurzes Gespräch mit dem Vorvermieter beantwortet Fragen, die auf keinem Formular stehen: Wurden Mängel sachlich gemeldet? Wurde die Wohnung gepflegt übergeben? Gab es Auffälligkeiten bei der Abrechnung?

Beschäftigungsdauer statt Gehaltshöhe

Ein Jahreseinkommen von 48.000 Euro klingt solide. Ob jemand seit drei Monaten oder seit acht Jahren beim selben Arbeitgeber ist, steht meist nicht im Mittelpunkt — obwohl es für die Mietdauer und Zahlungsstabilität relevanter sein kann als die Zahl selbst. Befristete Stellen, häufige Arbeitgeberwechsel oder laufende Probezeiten verändern das Bild erheblich.

Wie lange besteht das aktuelle Arbeitsverhältnis?
Ist es befristet — und wenn ja, bis wann?
Gibt es weitere Einkommensquellen, die Schwankungen abfedern?

Diese Fragen zu stellen ist legitim. Sie ergänzen das, was eine digitale Auskunft über Zahlungshistorie zeigen kann, um das, was sie über die kommenden Monate nicht vorhersagt.